当下的合肥市场两极分化严重，边郊区域市场长期维持筑底态势，热度不足，支撑乏力，而淝河、政务东以及滨湖等区域的改善市场热度持续。今天要说的板块就是当下合肥市场热度居高不下的淝河板块。

(资料图片仅供参考)

NO.1丨壹

板块情况介绍

一、板块概况

淝河板块属于城市发展外拓的新兴板块，范围内有“淝河新中心”范围、“东部新中心”范围，两大发展规划利好加持，板块未来可期。“淝河新中心”规划在淝河片区中心位置，总规划约1276亩，就好比淝河镇的“心脏”，这个中心通过南淝河路、龙川路等多条城市主干道向四周蔓延。

二、区位优势

区位方面，作为“一体三翼”发展战略重要一级、“一区四极”体系的核芯所在，淝河板块的地段位置较佳，同时衔接政务、滨湖、老城以及东部新中心的核心板块，紧靠高铁南站，背靠南淝河，具有生态板块和交通枢纽的双重优势。

三、交通体系

淝交通方面，河板块坐拥合肥三条地铁资源，并且内部已经形成四横五纵的主干道网，与老城区、政务区和滨湖区的交通联系很便捷。

三地铁：一号线、四号线、六号线（在建）

四横：东二环（当涂路）、东流路、祁门路、龙川路

五纵：包河大道、北京路、上海路、南淝河路、巢湖南路

四、配套方面

教育：片区内现有屯溪路小学祁门路校区、48中祁门路中学、屯溪路小学（高铁路校区）和合肥市第四十八中(高铁路校区)，在建合肥一中淝河校区，预计明年招生。

医疗：安徽中医药临床研究中心附属医院北京路院区一期医疗为总体项目的核心与基础，二期养老为总体项目的外围配套，拟定于2023年年底启动项目二期，合肥市第三人民医院新区及合肥市中医院项目整体建设也在加速推进中，其中合肥三院新区预计于今年十月投入使用。

商业：包河万象汇招商中心已正式启动预计2024年开业，包河工人文化宫土建主体结构已完成，项目建设内容包括多种球类训练、比赛场地、游泳池等体育设施，报告厅、多功能厅、职工书屋等文化设施，建成后将成为面向全市广大职工群众的综合性公益场所。

五、淝河新中心正式启动建设

近期，合肥土地市场网挂网一宗纯商业地块，包河区BH202309号地块，位于包河区龙川路以北、上海路以东，是真正意义上的淝河新中心的位置。该地块要求建设计容建筑面积不低于7万平方米，集休闲、娱乐、体验等功能于一体的综合购物广场。网友爆料，这宗地未来很有可能会是奥特莱斯入驻。该宗地块入市，标志着淝河新中心正式启动建设，若真的是奥特莱斯入驻，淝河板块价值将进一步拔高。

NO.2丨贰

板块市场情况

一、政策层面

淝河板块利好政策频现，取消限购、发房票、降低首付等多项利好政策促进市场正向发展。

二、板块轮动

淝河板块历经一轮城市外拓的发展，从1.0主打配套的淝河板块已发展至2.0的极致生活居住区。在目前淝河板块在售项目8个，其中淝河1.0的润城中心有华润万象汇商业加持，而万科朗拾是万科在合肥打造的首个拾系高端产品，项目几次开盘均触发摇号，保利和光熙悦是该片区首个推出的满分竞品质限价项目，信达观棠是央企信达推出的改善型项目，主要以小高层和多层为主。而淝河2.0的万科朗拾森屿同为万科的拾系列，拿地时是由合肥城改满分竞品质摘得，品质对比万科朗拾更有保障。招商四季臻邸项目，作为招商的最高产品系，在淝河板块以180㎡以上的大户型开创了改善先河。由此可见，淝河2.0板块是淝河1.0板块发展的产物，淝河2.0是承接淝河1.0的改善型区域，未来值得关注。

三、土地市场

土地市场方面，近两年以来，板块热度猛增，2022年，淝河板块累计出让6宗地块，成交6宗，3宗满分竞品质+摇号成交，热度几乎赶上滨湖、高新。今年淝河板块成交三宗地块，全部进入竞品质阶段。

四、新房市场

新房市场方面，近两年淝河板块新房市场也较为火热，尤其今年取消限购，市场销售增长明显。近一年淝河板块的成交量波动攀升，成交均价维持在23300元/㎡左右。

五、库存去化

库存去化方面，近1年淝河板块库存量维持在11.8万㎡左右，平均去化周期在3.6个月，市场表现十分健康。

六、二手房市场

目前板块内新房与二手房在价格存在倒挂现象，比如翡翠天际二手房价格在2.9万/㎡，而目前在售新房项目基本是限价楼盘，毛坯限价基本在2.1-2.3万/㎡，精装售价在2.5万/㎡左右，新房在价格上有一定的优势。

NO.3丨叁

小结

1、淝河板块北接包河老城区，西临高铁站片区，南侧为包河经开区，东侧为瑶海东部新中心，区位优势明显，作为新兴板块热度高。

2、随着BH202309号地块入市，标志着淝河新中心正式启动建设，板块价值将再度拔高。

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