提前还款不仅可以减少利息支出,还能提高资金的使用率。很多时候,提前还款都是一个较好的选择,如当资金处于闲置状态时,或是投资收益无法覆盖利息支出时等。那么,怎么提前还房款最划算?下面我们就尤其来分析分析吧。
提前还房贷的方式主要有缩短年限法和减少月供法两种。
1、缩短年限法
【资料图】
顾名思义,就是缩短还款的总年限,月供保持不变。
假如贷款总额50万元,贷款期限20年,贷款利率4.8%,已经还款8年,提前还款金额20万元。则有:
(1)等额本息
提前还款后,贷款金额为153902.09元,月供为3235.26元,贷款期限剩余53个月,节省利息96458.92元。
(2)等额本金
提前还款后,贷款金额为97916.67元,月供为3279.73元(每月减少11.76元),贷款期限剩余34个月,节省利息80590.54元。
2、减少月供法
同理,简而言之就是还款总年限保持不变,但是月供减少。
同例,贷款总额50万元,贷款期限20年,贷款利率4.8%,已经还款8年,提前还款金额20万元。则有:
(1)等额本息
提前还款后,贷款金额为153902.09元,月供为1423元,贷款期限剩余143个月,节省利息64438.96元。
(2)等额本金
提前还款后,贷款金额为97916.67元,月供1084.56元(每月递减2.8元),贷款期限剩余143个月,节省利息58800元。
显然,相比减少月供法,缩短年限法节省的利息更高,但是月供上,减少月供法的月供要远低于缩短年限法。
但是,两种方式哪种更划算,除了考虑及金额的减少以外,还要考虑当前的实际情况。如果当前收入较低,支出较多的话,减少月供会相对更划算;如果当前收入可观,支出较少的话,显然是缩短年限更为划算。
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